趙衡
   陶陽
   張徐寧
   黃文熙
   資料圖片
  門診問題:物業有權向業主收取停車費嗎?
  門診專家:
  廣東省佛山科學技術學院法律系副教授 陶陽
  北京世華律師事務所律師 張徐寧
  北京大學經濟法博士 黃文熙
  專家觀點:
  ◇物業收取停車費的程序違法,自然得不到業主支持
  ◇小區停車收益應當歸全體業主所有
  ◇政府有關部門應當完善小區停車收費標準相關規定
  ◇房地產行政管理部門應加大對物業的監管力度
  近日,微信朋友圈有篇文章的觀點“小區物業無權收取停車費”,令車主們精神為之一振。北京某小區車主王女士向記者反映:小區地下停車位是自己花了10萬元買的,但物業每年還要收取960元的管理費,不交就不讓停進車位。
  為什麼明明擁有產權還要向物業交費?物業收取停車費是否合法?對此,本報記者採訪了廣東省佛山科學技術學院法律系副教授陶陽、北京世華律師事務所律師張徐寧、北京大學經濟法博士黃文熙。
  物業向業主收取停車費有法律依據嗎
  “物業是否有權向業主收取停車費,需要考察停車費的性質。小區停車費的性質有兩種,一種是土地使用費,一種是管理費。兩種費用的收費依據與收費主體是不同的。”張徐寧說,根據物權法第73條的規定,小區內的道路、綠地、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有。第74條規定,占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。由此可知,土地使用費收費的法律依據是物權法,收費主體是業主。業主可以因車輛占用土地而收取土地使用費。而管理費的收費依據是合同法及國務院頒佈的《物業管理條例》。合同法第365條及第366條規定,保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,並返還該物的合同。寄存人應當按照約定向保管人支付保管費。而《物業管理條例》第55條規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後,按照規定辦理有關手續。由此,物業在徵得業主同意後是可以利用小區的土地進行經營的。車主向物業交納的其實是車輛保管費。
  陶陽則認為,小區物業可以收取停車費。物業收取的停車費性質是保管費,業主擁有所有權和物業收取保管費並不矛盾。因此,總體而言,物業收取停車費不違法。
  業主為何對物業收費抵觸
  物業雖然有權收取停車費,但業主並不認為其收費行為合法,業主與物業常為此發生衝突。
  對此,陶陽分析說,這是因為物業收費的程序可能違反了相關規定。《物業管理條例》規定,利用小區土地經營應當徵得全體業主或經業主大會同意。但一般情況下,物業不會向業主征求意見,因為挨個向全體業主征求意見是不現實的,而有的小區可能沒有業主大會。而怎樣收費、收取多少費用,根據《物業管理條例》規定,應由物業在符合物價部門的基礎上和業主大會商定。但同樣顯而易見的是,沒有幾個小區物業會遵循這種程序。正因為物業收取停車費的程序違法,其收取費用的行為就不可能得到業主支持。
  其實,一些物業在設置車位的時候就已經違反了相關規定。黃文熙說,停車位是建築物的共有部分,使用停車位所產生的收益必須歸全體業主享有。即應當由地面停車位的使用人向業主委員會(即小區全體業主的代表機構)交納使用費或租金,同時向提供看管服務的物業交納看管費用。
  因此,無論開發商還是物業都無權擅自在小區的地面設立停車位,他們事先應取得業主大會的許可,並與業主委員會簽訂協議,對有關收益分配作出具體約定,比如可約定租金所得用於彌補小區內的物業維修及管理等費用開支後,才能向相關主管部門申請設立和運營小區地面停車場。否則,將構成無權處分的侵權行為。但實際情況是,有些車位是合法設置的,而有些車位卻是物業自己劃線設置的。車位違法設置,收費行為自然也是違法的。
  陶陽說,還有一個重要的原因,使得業主認為物業無權收取停車費,就是停車費最後的去向成了秘密。《物業管理條例》第55條規定:“業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。”但是現實生活中,停車費一般被物業占用,業主毫不知情。這也是業主對於物業收取停車費多有詬病的原因之一。
  從公平的角度講,一個物業管理區域內的業主不會都有車輛,如果有車的業主和沒有車的業主一樣承擔小區公共設施的維修顯失公平。只有讓全體業主共同分享停車利益,才能彰顯公平。據黃文熙介紹,目前已有多起民事案件的判決對此予以充分肯定。如,上海天鼎花園業主委員會訴上海賽福萊物業發展公司服務合同糾紛一案,上海市靜安區法院最終判決:上海賽福萊物業發展公司向上海天鼎花園業主委員會返還地面停車費98962.5元。
  停車費該怎樣收取
  張徐寧表示,在收取小區停車費之前,需區分車位產權歸誰所有。根據物權法第74條規定:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。”據此,一般而言,地面車位屬於業主共有,而規劃用於停放汽車的車位、車庫應當歸開發商所有。例如單獨停車樓、地下停車庫的產權屬於開發商,如果賣給了業主,就應當歸業主所有,由於業主擁有土地使用權,業主不再交費。但如果涉及車輛管理,業主需交納車輛管理費。這就意味著,地上車位的停車費包括土地使用權費及管理費,而擁有產權的車位停車費只包括管理費。所以,前述王女士雖對地下車位擁有產權,也得交納管理費。
  對於地下停車庫產權屬於開發商的觀點,黃文熙持不同意見。他認為,地下停車場產權也應當歸小區全體業主所有,不能由開發商出售。
  一是因為小區地下停車場作為公共配套設施,是建築物的輔助設施,按照相關法律規定,應當隨土地使用權轉讓。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條規定,土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。該條例第24條規定:“地上建築物、其他附著物的所有權人或者共有人,享有該建築物、其他附著物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時,其使用範圍內的土地使用權隨之轉移,但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。”由於小區業主已經取得地上建築物的所有權,相應地獲得土地使用權,作為同一土地地下公用建築的停車場,應一併取得共有產權。
  二是建設部《商品房銷售面積計算公式及公用建築面積公攤規則(試行)》第8條第1款規定,公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。該規則第9條規定:“公用建築面積計算原則:凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。公用建築面積按以下方法計算:整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和,並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積,即為整棟建築物的公用建築面積。”根據上述規定,獨立使用的地下室、車棚、車庫等不應分攤,而作為公共使用的地下室則應分攤。即作為住宅小區公共場所使用、發揮實際停車功能的地下停車場,應當屬於分攤的範圍。實際上,開發商開發一個小區建設項目,地下停車場不對外銷售,但開發商已將地下停車場的建設成本計入了可售房屋,從這一點看,住宅小區地下停車場也應屬於分攤範圍,其產權理應由小區全體業主所共有。小區地下停車場如何進行收益使用,也自然應由小區業主委員會或全體業主作出決定。
  收費制度如何完善
  黃文熙認為,各地政府有關部門應當完善住宅小區停車收費標準的相關規定,以減少因小區停車收費標準引起的爭議。房地產行政管理部門應加強對物業的監管力度,使物業依法履行物業管理職責,化解矛盾糾紛。相關部門還要加強法制宣傳提高全民法制意識,以使小區停車收費問題能夠得到及時有效的處理。
  不過,以上方法均治標不治本,黃文熙建議,由我國立法機關或國家住房和城鄉建設部、國土資源部明確規定:小區公共停車場用地屬於公攤面積,歸全體業主共有,所有房屋均應配一個停車位,面積大的可以配兩個停車位,避免因住宅小區公共停車場權屬產生歧義引發糾紛。同時,也避免開發商重覆銷售土地使用權,侵害業主權益。  (原標題:物業有權向業主收取停車費嗎)
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